Wollen Sie ein Gebäude umbauen, sanieren oder modernisieren? Je nach Umfang und Art der Baumaßnahmen benötigen Sie auch dafür eine Genehmigung. Wenn Sie den Umbau eines Gebäudes planen, sollten Sie sich daher frühzeitig bei Ihrer Baurechtsbehörde erkundigen, was zu beachten ist.

Unter Modernisierung werden bauliche Maßnahmen verstanden, die

• den Gebrauchswert des Wohnraums oder des Wohngebäudes nachhaltig erhöhen,
• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
• nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

Auch bei einem Umbau, einer Sanierung oder Modernisierung müssen Sie die öffentlich-rechtlichen Vorschriften (z.B. Brandschutzbestimmungen und Abstandsflächen) beachten.

Energieausweis (Energiepass)

Der Energieausweis für bestehende Gebäude hilft Mietern und Käufern, vergleichbare Informationen über die energetische Qualität von Gebäuden zu erlangen. Weitere Informationen über den Energiepass finden Sie in der Lebenslage "Wohnen".

Tipp: Auf den Seiten Zukunft Altbau des Umweltministeriums Baden-Württemberg finden Sie Informationen zum Thema "Energieeinsparung", insbesondere zur Wärmedämmung, zum Energiepass und zu den Fördermitteln.

Erneuerbare Energien

Mit dem Inkrafttreten des bundesweit geltenden Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) zum 1. Januar 2009 müssen bei allen Gebäuden über 50 Quadratmetern, die neu errichtet werden, ein bestimmter Prozentsatz des jährlichen Wärmebedarfs aus erneuerbaren Energien gedeckt werden. Für neu zu errichtende Wohngebäude, für die noch bis zum 31. Dezember 2008 Bauanträge gestellt wurden oder Kenntnisgabe erfolgte, gelten noch die Vorgaben des Erneuerbare-Wärme-Gesetzes (EWärmeG) in Baden-Württemberg.

Ziel der Gesetze ist es, den Ausstoß klimaschädlicher Treibhausgase zu verringern und begrenzte Energieressourcen (Öl, Gas und Kohle) zu schonen.

Die Regelungen des Landes-EWärmeG für bestehende Wohngebäude gilt ab dem 1. Januar 2010. Dann müssen für bestehende Wohnbauten ab 50 Quadratmetern zehn Prozent des Energiebedarfs für Heizung und Warmwasser durch den Einsatz von erneuerbaren Energien (Biomasse, Sonnenenergie, Erdwärme, Bioöl und Biogas) gedeckt werden, sofern die Heizungsanlage ausgetauscht wird.

Ausnahmen von der Erfüllung der Anforderungen gibt es nur, wenn

• andere öffentlich-rechtliche Vorschriften der Erfüllung entgegenstehen,
• eine Umsetzung technisch nicht möglich ist,
• der Umbau eine unbillige Härte für den Hausbesitzer darstellt (z.B. wenn er selbst nicht über genügend finanzielle Mittel verfügt und weder einen Kredit noch eine Förderung bekommt) oder
• bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes erneuerbare Energien genutzt wurden.

Sie müssen die Anforderungen jedoch nur erfüllen, wenn das Gebäude mit einer zentralen Heizungsanlage beheizt wird. Gas- oder Öletagenheizungen sind von den Bestimmungen ausgenommen.

Der Einbau von Heizungsanlagen, die erneuerbare Energien nutzen, wird auch finanziell gefördert. Einen Überblick über mögliche Förderungen finden Sie im Kapitel "Baufinanzierung und Förderungen".

Welche Anforderungen für die Heizungsanlagen von Neubauten gelten, können Sie im Kapitel "Planung der Heizungsanlage" nachlesen.

Tipp: Das Umweltministerium bietet auf seinen Internetseiten unter "Fragen und Antworten zum Wärmegesetz" weitere Informationen rund um das EWärmeG an.

Nutzungsänderung

Eine Nutzungsänderung steht grundsätzlich der Errichtung eines Gebäudes gleich: Beispielsweise kann es baugenehmigungspflichtig sein, wenn Sie eine Wohnung als Büro, ein Verkaufslokal als Gaststätte oder einen Speicher als Wohnraum nutzen. Eine Nutzungsänderung kann beispielsweise zur Folge haben, dass Sie mehr Stellplätze zur Verfügung stellen müssen.

Aufteilung eines Wohnhauses

Möchten Sie die Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses einzeln veräußern oder eine Wohnung auf Ihr Kind übertragen, benötigen Sie unter anderem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und einen Aufteilungsplan. Diese benötigen Sie bei Ihrer Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Wohnhaus aufgeteilt wird. Mit der Anlegung der sogenannten "Wohnungsgrundbücher" wird die Teilung erst wirksam.